តើអ្នកមានគម្រោងលក់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកនៅកម្ពុជាមែនទេ?
In recent years, the Cambodian government has been phasing in the Capital Gains Tax (CGT), a 20% tax on the profit you make when selling assets for more than you originally paid.
សម្រាយ
| ប្រភេទ | ព័ត៌មាន |
| ថ្ងៃចាប់ផ្តើម | September 2025 (general), January 2027 (real estate) |
| អត្រាពន្ធ | ២០%នៃប្រាក់ចំណេញ ឬប្រហែល៤%នៃតម្លៃលក់ដែលគណនាដោយប្រើវិធីសាស្រ្តទូទាត់ដុល |
| អ្នកដែលត្រូវបង់ពន្ធ | និវាសជន (ទ្រព្យសម្បត្តិទាំងអស់ដែលជាកម្មសិទ្ធិ រួមទាំងនៅបរទេស), អនិវាសជន (គិតតែលើទ្រព្យសម្បត្តិនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាប៉ុណ្ណោះ) |
| ការលើកលែង | លំនៅឋានចម្បង ៥ ឆ្នាំឡើង, ដីកសិកម្ម, មរតក, អំណោយគ្រួសារ |
| ថ្ងៃផុតកំណត់បង់ពន្ធ | ក្នុងរយៈពេលបីខែនៃការលក់ |
| ស្ថាប័នទទួលបន្ទុក | អគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ |
For real estate, CGT will officially apply starting 1 January 2027. This delay allows property owners, developers, and tax authorities more time to prepare documentation, align valuations, and ensure a smoother rollout.
នេះជាអ្វីដែលម្ចាស់អចលនទ្រព្យ និងវិនិយោគិនគួរដឹងអំពីការផ្លាស់ប្តូរដែលនឹងមកដល់៖
តើអ្វីទៅជាពន្ធលើចំណេញមូលធន?
Capital Gains Tax (CGT) is a 20% tax on your profit when you sell real estate. It does not apply to the full sale price. It only applies to the gain between your buying price and your selling price. Example: If you bought a property for $100,000 and sold it for $130,000, your profit is $30,000. The tax would be 20% of $30,000 = $6,000.
តើពន្ធនេះនឹងចាប់ផ្តើមអនុវត្តន៍នៅពេលណា?
CGT on Real estate or immovable property is set to be implemented from 1 January 2027. The government delayed the inclusion of real estate in order to give property owners, developers, and tax authorities more time to prepare, to organize records, adjust valuation methods, and ensure smoother implementation when the new rules take effect.
តើអ្នកណាជាអ្នកបង់?
- អ្នករស់នៅកម្ពុជា៖ ត្រូវបង់ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) លើប្រាក់ចំណេញពីការលក់អចលនទ្រព្យណាមួយ រួមទាំងការកាន់កាប់ច្រើន ដែលមានទីតាំងនៅកម្ពុជា ឬនៅបរទេស។
- ម្ចាស់អចលនទ្រព្យជាជនជាតិបរទេស៖ បង់ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) តែលើអចលនទ្រព្យដែលមានទីតាំងនៅកម្ពុជាប៉ុណ្ណោះ។
ដូច្នេះ ប្រសិនបើអ្នកជាជនបរទេសដែលលក់អចលនទ្រព្យនៅភ្នំពេញ ឬខេត្តសៀមរាប ឬកន្លែងណាក៏ដោយក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ពន្ធនេះត្រូវអនុវត្តចំពោះអ្នក។
តើប្រភេទនៃការលក់អចលនទ្រព្យអ្វីខ្លះដែលរងផលប៉ះពាល់?
ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) ត្រូវអនុវត្តនៅពេលអ្នកលក់ ឬផ្ទេរ៖
- ខុនដូ
- ផ្ទះ ឬវីឡា
- ដី ឬដីឡូត៍
- ទ្រព្យអកម្មផ្សេងទៀត
ពន្ធនេះមិនត្រូវបានអនុវត្តចំពោះចំណូលពីការជួលទេ។ ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) ត្រូវបានគិតតែលើការលក់ដែលបង្កើតប្រាក់ចំណេញប៉ុណ្ណោះ។
ករណីលើកលែង
ប្រភេទអចលនទ្រព្យខាងក្រោមនេះត្រូវបានលើកលែងពីពន្ធលើចំណេញមូលធន ក្រោមបទប្បញ្ញត្តិពន្ធដារបច្ចុប្បន្នរបស់កម្ពុជា៖
- លំនៅឋានចម្បងរបស់អ្នក ប្រសិនបើអ្នកបានរស់នៅទីនោះរយៈពេលប្រាំឆ្នាំ ឬច្រើនជាងនេះ
- ដីកសិកម្មដែលប្រើសម្រាប់ការធ្វើកសិកម្ម
- ទ្រព្យសម្បត្តិដែលជាមរតក
- ទ្រព្យសម្បត្តិដែលផ្តល់ជាអំណោយដល់សមាជិកគ្រួសារផ្ទាល់
ការលើកលែងទាំងនេះគឺផ្អែកលើគោលការណ៍ណែនាំផ្លូវការពីអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT)។ ប្រសិនបើអ្នកមិនប្រាកដថាអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ឬអត់នោះ ភ្នាក់ងារ IPSរបស់យើង អាចជួយអ្នកផ្ទៀងផ្ទាត់ទ្រព្យរបស់អ្នកជាមួយការិយាល័យពន្ធដារក្នុងស្រុក។
របៀបគណនាពន្ធលើចំណេញមូលធនសម្រាប់អចលនទ្រព្យ
នៅពេលលក់អចលនទ្រព្យ អ្នកអាចជ្រើសរើសវិធីណាមួយក្នុងចំណោមពីរ ដើម្បីគណនាប្រាក់ចំណេញជាប់ពន្ធរបស់អ្នក។
1. វិធីសាស្ត្រចំណាយជាក់ស្តែង
You declare your real costs such as the purchase price, renovation costs, and selling expenses. The 20% tax is then applied to your net profit (sale price minus allowable costs). Example: You bought a villa for $120,000 in 2019. Over the years, you spent $10,000 on renovations and $5,000 on selling costs such as agent fees and minor upgrades. នៅក្នុងឆ្នាំ២០២៦ អ្នកបានលក់អចលនទ្រព្យនោះក្នុងតម្លៃ $160,000. Your profit is calculated as: $160,000 − ($120,000 + $10,000 + $5,000) = $25,000 profit The CGT is 20% of your profit: 20% × $25,000 = $5,000 tax payable This method works best if you have detailed documentation such as invoices and receipts.
2. វិធីសាស្ត្រកាត់កងស្តង់ដារ (គណនាដុល)
This option is simpler. The government allows you to deduct 80% of your sale price as assumed expenses. You then pay tax on the remaining 20%, which means your effective tax rate is around 4% of the sale price. Example: Suppose you sell a villa for $200,000.
តាមវិធីសាស្រ្តគណនាដុល ៨០% (១៦០.០០០ ដុល្លារ) ត្រូវបានចាត់ទុកជាចំណាយសន្មត់៖
មានតែ ៤០.០០០ ដុល្លារ ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានចាត់ទុកជាប្រាក់ចំណេញជាប់ពន្ធ ២០% នៃ ៤០.០០០ ដុល្លារ = ពន្ធត្រូវបង់ ៨.០០០ ដុល្លារ
អ្នកលក់ភាគច្រើនចូលចិត្តជម្រើសនេះ ព្រោះវាត្រង់ទៅត្រង់មក និងអាចព្យាករណ៍ទុកជាមុនបាន។
ចុះបើអ្នកលក់ក្នុងតម្លៃទាបជាងតម្លៃដែលអ្នកបានទិញវិញ?
ប្រសិនបើអ្នកលក់អចលនទ្រព្យក្នុងតម្លៃទាបជាងតម្លៃដែលអ្នកបានទិញ ឬហៅម្យ៉ាងទៀតថា លក់ខាត អ្នកនឹងមិនជាប់ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) ណាមួយឡើយ ពីព្រោះគ្មានប្រាក់ចំណេញអ្វីដែលត្រូវយកពន្ធ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកនៅតែត្រូវប្រកាសប្រតិបត្តិការនោះទៅអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT) ហើយដាក់ឯកសារពាក់ព័ន្ធដែលបង្ហាញពីថ្លៃដើមនៃការទិញ និងតម្លៃលក់។
ប្រសិនបើអាជ្ញាធរពន្ធដាររកឃើញថាតម្លៃលក់ដែលអ្នកបានប្រកាសទាបជាងតម្លៃទីផ្សារច្រើន ពួកគេអាចស្នើសុំភស្តុតាង ឬប្រើប្រាស់តម្លៃរបស់ពួកគេផ្ទាល់ដើម្បីផ្ទៀងផ្ទាត់ថាតើការលក់នោះត្រូវបានប្រកាសទាបជាងពិតមែនឬអត់។
ការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ និងប័ណ្ណសម្គាល់ការបង់ពន្ធ
នៅពេលអ្នកទិញ ឬលក់អចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកត្រូវតែត្រូវបានកត់ត្រានៅក្នុងប្រព័ន្ធពន្ធដារជាតិ។ ជាធម្មតា ការចុះបញ្ជីនេះត្រូវបានធ្វើឡើងតាមរយៈប័ណ្ណសម្គាល់ការបង់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ដែលចេញដោយអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT)។
តើប័ណ្ណសម្គាល់ការបង់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ (PT 01) ជាអ្វី?
ប័ណ្ណសម្គាល់ការបង់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ដែលមានឈ្មោះជាផ្លូវការថា ទម្រង់ PT 01 ភ្ជាប់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកទៅនឹងកំណត់ត្រាពន្ធរបស់អ្នក។ វាអនុញ្ញាតឱ្យអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT) ផ្ទៀងផ្ទាត់ភាពជាម្ចាស់ និងធានាថាការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យត្រឹមត្រូវត្រូវបានធ្វើឡើង។ ជាធម្មតា ឯកសារដែលត្រូវការរួមមាន៖
- ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ឬកិច្ចព្រមព្រៀងផ្ទេរទ្រព្យ (dfdl.com)
- អត្តសញ្ញាណប័ណ្ណ លិខិតឆ្លងដែន ឬលិខិតស្នាក់នៅសម្រាប់ជនបរទេស
- រូបថតអចលនទ្រព្យ និងព័ត៌មានលម្អិតទីតាំង
- វិក្កយបត្រប្រើប្រាស់ទឹកភ្លើង (ប្រសិនបើមាន)
- លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ឬការអនុញ្ញាតទីតាំងពាក់ព័ន្ធ ដែលបានផ្ទៀងផ្ទាត់ដោយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន (tax.gov.kh)
តើនេះជាអ្វីដែលអ្នកត្រូវចុះឈ្មោះដោយខ្លួនឯងដែរឬទេ?
ជាទូទៅ អ្នកមិនចាំបាច់បារម្ភអំពីជំហាននេះដោយឡែកនោះទេ។ នៅពេលអ្នកទិញអចលនទ្រព្យថ្មី ឬនៅពេលដែលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិត្រូវបានផ្ទេរតាមរយៈបណ្តាញផ្លូវការ ដំណើរការចុះបញ្ជីពន្ធដារជាធម្មតាត្រូវបានបញ្ចប់ជាផ្នែកមួយនៃការដំណើរការប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនោះ ឲ្យតែការស្នើសុំចុះបញ្ជីពន្ធដារត្រូវបានបញ្ចូលក្នុងឯកសារផ្ទេរ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកមិនទាន់មានប័ណ្ណចុះបញ្ជីពន្ធដារ (ឧទាហរណ៍ អចលនទ្រព្យចាស់ៗ ឬអចលនទ្រព្យដែលមិនធ្លាប់ត្រូវបានចុះបញ្ជីជាផ្លូវការ) អ្នកនឹងត្រូវទៅកាន់សាខាពន្ធដារថ្នាក់មូលដ្ឋាន ឬថ្នាក់ខេត្ត/ក្រុងរបស់អ្នក ដើម្បីបំពេញការចុះបញ្ជីដោយខ្លួនឯង។ (dfdl.com)
However, if your property does not yet have a tax registration card (for example, older properties or those that have never been formally registered), you will need to visit your local or provincial tax branch to complete the registration yourself. (dfdl.com)
ហេតុអ្វីបានជាវាមានសារសំខាន់?
- ការចុះឈ្មោះត្រឹមត្រូវធានាថាអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកត្រូវបានទទួលស្គាល់ពេញលេញនៅក្នុងប្រព័ន្ធរបស់អគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT)។
- វាជួយការពារបញ្ហា ឬការពន្យារពេលណាមួយនៅពេលបង់ពន្ធ ឬប្រកាសពន្ធលើចំណេញមូលធននាពេលអនាគត។
- វាក៏ជួយបញ្ជាក់អំពីលក្ខខណ្ឌគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលើកលែងពន្ធ ឬការកាត់កងណាមួយដែលមាននៅពេលលក់ផងដែរ។
តើគួរបង់ពន្ធលើចំណេញមូលធនពេលណា និងរបៀបណា
នៅពេលដែលអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកត្រូវបានលក់រួចហើយ៖
- ការទូទាត់ត្រូវបានធ្វើឡើងនៅអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT) ជាធម្មតានៅការិយាល័យពន្ធដារមូលដ្ឋាន។
- ការទូទាត់ត្រូវបានធ្វើឡើងនៅអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT) ជាធម្មតានៅការិយាល័យពន្ធដារមូលដ្ឋាន។
- នៅពេលបង់ប្រាក់ អ្នកគួរតែយកប័ណ្ណចុះបញ្ជីពន្ធអចលនទ្រព្យ (PT 01) ឬលេខសម្គាល់ចុះបញ្ជីពន្ធ / បង្កាន់ដៃពន្ធមុនៗ ទៅជាមួយ ប្រសិនបើអ្នកមានរួចហើយ។ (នេះគឺស្របតាមការអនុវត្តដែលមានស្រាប់ក្នុងការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យ ហើយជួយការិយាល័យពន្ធដារផ្ទៀងផ្ទាត់កំណត់ត្រារបស់អ្នក។)
- សូមរក្សាទុកច្បាប់ចម្លងនៃកិច្ចសន្យាលក់ ប័ណ្ណអចលនទ្រព្យ ប័ណ្ណបង់ពន្ធ ឯកសារចុះបញ្ជី និងបង្កាន់ដៃរបស់អ្នក ដើម្បីជួយដល់ការដាក់លិខិតប្រកាស និងការផ្ទៀងផ្ទាត់របស់អ្នក។
ហេតុអ្វីបានជាកម្ពុជាដាក់ឲ្យអនុវត្តពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT)
គោលដៅចម្បងរបស់រដ្ឋាភិបាលគឺ៖
- បង្កើតការយកពន្ធប្រកបដោយភាពយុត្តិធម៌ជាងមុន ក្នុងចំណោមម្ចាស់អចលនទ្រព្យ និងអ្នកវិនិយោគ
- ធ្វើឲ្យប្រព័ន្ធពន្ធដារកម្ពុជាស្របតាមស្តង់ដារអន្តរជាតិ និងអាស៊ាន
- លើកទឹកចិត្តឲ្យមានតម្លាភាពកាន់តែខ្លាំង នៅក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ
While this introduces an extra step for sellers, it also shows that Cambodia’s property market is becoming more structured and internationally aligned.
បន្ថែមពី IPS
នៅ IPS Cambodia យើងណែនាំទាំងម្ចាស់អចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក និងអន្តរជាតិ ឆ្លងកាត់គ្រប់ជំហាននៃការទិញ និងលក់។ នោះរួមបញ្ចូលទាំងការជួយអ្នកឱ្យយល់អំពីច្បាប់ថ្មីៗ ដូចជាពន្ធលើចំណេញមូលធន និងការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ។ ក្រុមការងាររបស់យើងអាចជួយអ្នកវិភាគពន្ធដែលអ្នកត្រូវបង់ រៀបចំឯកសារ និងរៀបចំផែនការលក់របស់អ្នកដោយភាពជឿជាក់។
📩 Need help selling your property or calculating your CGT?
Contact your favorite IPS agent today!
