តើអ្នកមានគម្រោងលក់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកនៅកម្ពុជាមែនទេ?
នៅឆ្នាំ២០២៥ រាជរដ្ឋាភិបាលកម្ពុជាបានចាប់ផ្តើមអនុវត្តពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) ដែលជាពន្ធលើប្រាក់ចំណេញដែលអ្នករកបាននៅពេលលក់ទ្រព្យសម្បត្តិក្នុងតម្លៃខ្ពស់ជាងតម្លៃដែលអ្នកបានទិញដំបូង។
សម្រាយ
| ប្រភេទ | ព័ត៌មាន |
| ថ្ងៃចាប់ផ្តើម | ខែកញ្ញា ឆ្នាំ២០២៥ (ទូទៅ) ខែមករា ឆ្នាំ២០២៦ (អចលនទ្រព្យ) |
| អត្រាពន្ធ | ២០%នៃប្រាក់ចំណេញ ឬប្រហែល៤%នៃតម្លៃលក់ដែលគណនាដោយប្រើវិធីសាស្រ្តទូទាត់ដុល |
| អ្នកដែលត្រូវបង់ពន្ធ | និវាសជន (ទ្រព្យសម្បត្តិទាំងអស់ដែលជាកម្មសិទ្ធិ រួមទាំងនៅបរទេស), អនិវាសជន (គិតតែលើទ្រព្យសម្បត្តិនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាប៉ុណ្ណោះ) |
| ការលើកលែង | លំនៅឋានចម្បង ៥ ឆ្នាំឡើង, ដីកសិកម្ម, មរតក, អំណោយគ្រួសារ |
| ថ្ងៃផុតកំណត់បង់ពន្ធ | ក្នុងរយៈពេលបីខែនៃការលក់ |
| ស្ថាប័នទទួលបន្ទុក | អគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ |
ការអនុវត្តន៍នេះកំពុងដំណើរការជាដំណាក់កាលៗ។ ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) លើមូលបត្រ ប័ណ្ណជួល និងកម្មសិទ្ធិបញ្ញា បានចូលជាធរមាននៅខែកញ្ញា ឆ្នាំ២០២៥។
ចំពោះអចលនទ្រព្យវិញ ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) នឹងត្រូវអនុវត្តជាផ្លូវការចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៦។ ការពន្យារពេលនេះអនុញ្ញាតឱ្យម្ចាស់អចលនទ្រព្យ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអាជ្ញាធរពន្ធដារមានពេលបន្ថែមទៀត ដើម្បីរៀបចំឯកសារ តម្លៃលេខ និងធានាបាននូវការអនុវត្តន៍ដោយរលូន។
នេះជាអ្វីដែលម្ចាស់អចលនទ្រព្យ និងវិនិយោគិនគួរដឹងអំពីការផ្លាស់ប្តូរដែលនឹងមកដល់៖
តើអ្វីទៅជាពន្ធលើចំណេញមូលធន?
ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) គឺជាពន្ធ ២០% លើប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកនៅពេលដែលអ្នកលក់អចលនទ្រព្យ។ វាមិនត្រូវបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃលក់ទាំងមូលនោះទេ។ វាអនុវត្តតែចំពោះចំណេញ រវាងតម្លៃទិញរបស់អ្នក និងតម្លៃលក់របស់អ្នកប៉ុណ្ណោះ។
Example:
ប្រសិនបើអ្នកទិញអចលនទ្រព្យក្នុងតម្លៃ ១០ ម៉ឺនដុល្លារ ហើយលក់ក្នុងតម្លៃ ១៣ ម៉ឺនដុល្លារ នោះប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកគឺ ៣ ម៉ឺនដុល្លារ។ ពន្ធនឹងត្រូវគិត ២០% នៃ ៣ ម៉ឺនដុល្លារ គឺស្មើនឹង ៦.០០០ ដុល្លារ។
តើពន្ធនេះនឹងចាប់ផ្តើមអនុវត្តន៍នៅពេលណា?
ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) លើអចលនទ្រព្យ ឬទ្រព្យអកម្ម ត្រូវបានកំណត់ឱ្យអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី ១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៦។ រដ្ឋាភិបាលបានពន្យារពេលសម្រាប់ពន្ធលើមូលធនអចលនទ្រព្យ ដើម្បីផ្តល់ពេលបន្ថែមដល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងអាជ្ញាធរពន្ធដារ ក្នុងការរៀបចំឯកសារ តារាងតម្លៃលេខ និងធានានូវការអនុវត្តប្រកបដោយរលូននៅពេលដែលច្បាប់ថ្មីចូលជាធរមាន។
តើអ្នកណាជាអ្នកបង់?
- អ្នករស់នៅកម្ពុជា៖ ត្រូវបង់ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) លើប្រាក់ចំណេញពីការលក់អចលនទ្រព្យណាមួយ រួមទាំងការកាន់កាប់ច្រើន ដែលមានទីតាំងនៅកម្ពុជា ឬនៅបរទេស។
- ម្ចាស់អចលនទ្រព្យជាជនជាតិបរទេស៖ បង់ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) តែលើអចលនទ្រព្យដែលមានទីតាំងនៅកម្ពុជាប៉ុណ្ណោះ។
ដូច្នេះ ប្រសិនបើអ្នកជាជនបរទេសដែលលក់អចលនទ្រព្យនៅភ្នំពេញ ឬខេត្តសៀមរាប ឬកន្លែងណាក៏ដោយក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ពន្ធនេះត្រូវអនុវត្តចំពោះអ្នក។
តើប្រភេទនៃការលក់អចលនទ្រព្យអ្វីខ្លះដែលរងផលប៉ះពាល់?
ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) ត្រូវអនុវត្តនៅពេលអ្នកលក់ ឬផ្ទេរ៖
- ខុនដូ
- ផ្ទះ ឬវីឡា
- ដី ឬដីឡូត៍
- ទ្រព្យអកម្មផ្សេងទៀត
ពន្ធនេះមិនត្រូវបានអនុវត្តចំពោះចំណូលពីការជួលទេ។ ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) ត្រូវបានគិតតែលើការលក់ដែលបង្កើតប្រាក់ចំណេញប៉ុណ្ណោះ។
ករណីលើកលែង
ប្រភេទអចលនទ្រព្យខាងក្រោមនេះត្រូវបានលើកលែងពីពន្ធលើចំណេញមូលធន ក្រោមបទប្បញ្ញត្តិពន្ធដារបច្ចុប្បន្នរបស់កម្ពុជា៖
- លំនៅឋានចម្បងរបស់អ្នក ប្រសិនបើអ្នកបានរស់នៅទីនោះរយៈពេលប្រាំឆ្នាំ ឬច្រើនជាងនេះ
- ដីកសិកម្មដែលប្រើសម្រាប់ការធ្វើកសិកម្ម
- ទ្រព្យសម្បត្តិដែលជាមរតក
- ទ្រព្យសម្បត្តិដែលផ្តល់ជាអំណោយដល់សមាជិកគ្រួសារផ្ទាល់
ការលើកលែងទាំងនេះគឺផ្អែកលើគោលការណ៍ណែនាំផ្លូវការពីអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT)។ ប្រសិនបើអ្នកមិនប្រាកដថាអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ឬអត់នោះ ភ្នាក់ងារ IPSរបស់យើង អាចជួយអ្នកផ្ទៀងផ្ទាត់ទ្រព្យរបស់អ្នកជាមួយការិយាល័យពន្ធដារក្នុងស្រុក។
របៀបគណនាពន្ធលើចំណេញមូលធនសម្រាប់អចលនទ្រព្យ
នៅពេលលក់អចលនទ្រព្យ អ្នកអាចជ្រើសរើសវិធីណាមួយក្នុងចំណោមពីរ ដើម្បីគណនាប្រាក់ចំណេញជាប់ពន្ធរបស់អ្នក។
1. វិធីសាស្ត្រចំណាយជាក់ស្តែង
ម្ចាស់ទ្រព្យត្រូវប្រកាសពីចំណាយជាក់ស្តែងរបស់អ្នក ដូចជាតម្លៃទិញ ថ្លៃជួសជុល និងចំណាយលើការលក់។ បន្ទាប់មក ពន្ធ ២០% នឹងត្រូវអនុវត្តចំពោះប្រាក់ចំណេញសុទ្ធរបស់អ្នក (តម្លៃលក់ដកចំណាយ)។
ឧទាហរណ៍៖ អ្នកបានទិញផ្ទះវីឡាមួយក្នុងតម្លៃ ១២ ម៉ឺនដុល្លារ នៅក្នុងឆ្នាំ២០១៩។
ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំនេះ អ្នកបានចំណាយ ១០.០០០ ដុល្លារ លើការជួសជុល និង ៥.០០០ ដុល្លារ លើចំណាយលើការលក់ ដូចជាថ្លៃឈ្នួលភ្នាក់ងារ និងការកែលម្អតូចតាច។
នៅក្នុងឆ្នាំ២០២៦ អ្នកបានលក់អចលនទ្រព្យនោះក្នុងតម្លៃ $160,000.
ប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកត្រូវបានគណនាដូចខាងក្រោម៖ ១៦០.០០០ ដុល្លារ − (១២០.០០០ ដុល្លារ + ១០.០០០ ដុល្លារ + ៥.០០០ ដុល្លារ) = ប្រាក់ចំណេញ ២៥.០០០ ដុល្លារ ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) គឺ ២០% នៃប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នក៖ ២០% × ២៥.០០០ ដុល្លារ = ពន្ធត្រូវបង់ ៥.០០០ ដុល្លារ
វិធីសាស្ត្រនេះដំណើរការល្អបំផុត ប្រសិនបើអ្នកមានឯកសារលម្អិតដូចជាវិក្កយបត្រ និងបង្កាន់ដៃ។
2. វិធីសាស្ត្រកាត់កងស្តង់ដារ (គណនាដុល)
ជម្រើសនេះគឺសាមញ្ញជាង។ រដ្ឋាភិបាលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកកាត់កង ៨០% នៃតម្លៃលក់របស់អ្នក ជាចំណាយសន្មត់។ បន្ទាប់មក អ្នកបង់ពន្ធលើ ២០% ដែលនៅសល់ ដែលមានន័យថា អត្រាពន្ធប្រសិទ្ធភាពរបស់អ្នកគឺប្រហែល ៤% នៃតម្លៃលក់។
ឧទាហរណ៍៖ ឧបមាថាអ្នកលក់ផ្ទះវីឡាមួយក្នុងតម្លៃ ២០០.០០០ ដុល្លារ។
តាមវិធីសាស្រ្តគណនាដុល ៨០% (១៦០.០០០ ដុល្លារ) ត្រូវបានចាត់ទុកជាចំណាយសន្មត់៖
មានតែ ៤០.០០០ ដុល្លារ ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានចាត់ទុកជាប្រាក់ចំណេញជាប់ពន្ធ ២០% នៃ ៤០.០០០ ដុល្លារ = ពន្ធត្រូវបង់ ៨.០០០ ដុល្លារ
អ្នកលក់ភាគច្រើនចូលចិត្តជម្រើសនេះ ព្រោះវាត្រង់ទៅត្រង់មក និងអាចព្យាករណ៍ទុកជាមុនបាន។
ចុះបើអ្នកលក់ក្នុងតម្លៃទាបជាងតម្លៃដែលអ្នកបានទិញវិញ?
ប្រសិនបើអ្នកលក់អចលនទ្រព្យក្នុងតម្លៃទាបជាងតម្លៃដែលអ្នកបានទិញ ឬហៅម្យ៉ាងទៀតថា លក់ខាត អ្នកនឹងមិនជាប់ពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT) ណាមួយឡើយ ពីព្រោះគ្មានប្រាក់ចំណេញអ្វីដែលត្រូវយកពន្ធ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកនៅតែត្រូវប្រកាសប្រតិបត្តិការនោះទៅអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT) ហើយដាក់ឯកសារពាក់ព័ន្ធដែលបង្ហាញពីថ្លៃដើមនៃការទិញ និងតម្លៃលក់។
ប្រសិនបើអាជ្ញាធរពន្ធដាររកឃើញថាតម្លៃលក់ដែលអ្នកបានប្រកាសទាបជាងតម្លៃទីផ្សារច្រើន ពួកគេអាចស្នើសុំភស្តុតាង ឬប្រើប្រាស់តម្លៃរបស់ពួកគេផ្ទាល់ដើម្បីផ្ទៀងផ្ទាត់ថាតើការលក់នោះត្រូវបានប្រកាសទាបជាងពិតមែនឬអត់។
ការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ និងប័ណ្ណសម្គាល់ការបង់ពន្ធ
នៅពេលអ្នកទិញ ឬលក់អចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកត្រូវតែត្រូវបានកត់ត្រានៅក្នុងប្រព័ន្ធពន្ធដារជាតិ។ ជាធម្មតា ការចុះបញ្ជីនេះត្រូវបានធ្វើឡើងតាមរយៈប័ណ្ណសម្គាល់ការបង់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ដែលចេញដោយអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT)។
តើប័ណ្ណសម្គាល់ការបង់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ (PT 01) ជាអ្វី?
ប័ណ្ណសម្គាល់ការបង់ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ ដែលមានឈ្មោះជាផ្លូវការថា ទម្រង់ PT 01 ភ្ជាប់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកទៅនឹងកំណត់ត្រាពន្ធរបស់អ្នក។ វាអនុញ្ញាតឱ្យអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT) ផ្ទៀងផ្ទាត់ភាពជាម្ចាស់ និងធានាថាការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យត្រឹមត្រូវត្រូវបានធ្វើឡើង។ ជាធម្មតា ឯកសារដែលត្រូវការរួមមាន៖
- ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ឬកិច្ចព្រមព្រៀងផ្ទេរទ្រព្យ (dfdl.com)
- អត្តសញ្ញាណប័ណ្ណ លិខិតឆ្លងដែន ឬលិខិតស្នាក់នៅសម្រាប់ជនបរទេស
- រូបថតអចលនទ្រព្យ និងព័ត៌មានលម្អិតទីតាំង
- វិក្កយបត្រប្រើប្រាស់ទឹកភ្លើង (ប្រសិនបើមាន)
- លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ឬការអនុញ្ញាតទីតាំងពាក់ព័ន្ធ ដែលបានផ្ទៀងផ្ទាត់ដោយអាជ្ញាធរមូលដ្ឋាន (tax.gov.kh)
តើនេះជាអ្វីដែលអ្នកត្រូវចុះឈ្មោះដោយខ្លួនឯងដែរឬទេ?
ជាទូទៅ អ្នកមិនចាំបាច់បារម្ភអំពីជំហាននេះដោយឡែកនោះទេ។ នៅពេលអ្នកទិញអចលនទ្រព្យថ្មី ឬនៅពេលដែលប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិត្រូវបានផ្ទេរតាមរយៈបណ្តាញផ្លូវការ ដំណើរការចុះបញ្ជីពន្ធដារជាធម្មតាត្រូវបានបញ្ចប់ជាផ្នែកមួយនៃការដំណើរការប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិនោះ ឲ្យតែការស្នើសុំចុះបញ្ជីពន្ធដារត្រូវបានបញ្ចូលក្នុងឯកសារផ្ទេរ។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកមិនទាន់មានប័ណ្ណចុះបញ្ជីពន្ធដារ (ឧទាហរណ៍ អចលនទ្រព្យចាស់ៗ ឬអចលនទ្រព្យដែលមិនធ្លាប់ត្រូវបានចុះបញ្ជីជាផ្លូវការ) អ្នកនឹងត្រូវទៅកាន់សាខាពន្ធដារថ្នាក់មូលដ្ឋាន ឬថ្នាក់ខេត្ត/ក្រុងរបស់អ្នក ដើម្បីបំពេញការចុះបញ្ជីដោយខ្លួនឯង។ (dfdl.com)
However, if your property does not yet have a tax registration card (for example, older properties or those that have never been formally registered), you will need to visit your local or provincial tax branch to complete the registration yourself. (dfdl.com)
ហេតុអ្វីបានជាវាមានសារសំខាន់?
- ការចុះឈ្មោះត្រឹមត្រូវធានាថាអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកត្រូវបានទទួលស្គាល់ពេញលេញនៅក្នុងប្រព័ន្ធរបស់អគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT)។
- វាជួយការពារបញ្ហា ឬការពន្យារពេលណាមួយនៅពេលបង់ពន្ធ ឬប្រកាសពន្ធលើចំណេញមូលធននាពេលអនាគត។
- វាក៏ជួយបញ្ជាក់អំពីលក្ខខណ្ឌគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការលើកលែងពន្ធ ឬការកាត់កងណាមួយដែលមាននៅពេលលក់ផងដែរ។
តើគួរបង់ពន្ធលើចំណេញមូលធនពេលណា និងរបៀបណា
នៅពេលដែលអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកត្រូវបានលក់រួចហើយ៖
- ការទូទាត់ត្រូវបានធ្វើឡើងនៅអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT) ជាធម្មតានៅការិយាល័យពន្ធដារមូលដ្ឋាន។
- ការទូទាត់ត្រូវបានធ្វើឡើងនៅអគ្គនាយកដ្ឋានពន្ធដារ (GDT) ជាធម្មតានៅការិយាល័យពន្ធដារមូលដ្ឋាន។
- នៅពេលបង់ប្រាក់ អ្នកគួរតែយកប័ណ្ណចុះបញ្ជីពន្ធអចលនទ្រព្យ (PT 01) ឬលេខសម្គាល់ចុះបញ្ជីពន្ធ / បង្កាន់ដៃពន្ធមុនៗ ទៅជាមួយ ប្រសិនបើអ្នកមានរួចហើយ។ (នេះគឺស្របតាមការអនុវត្តដែលមានស្រាប់ក្នុងការបង់ពន្ធអចលនទ្រព្យ ហើយជួយការិយាល័យពន្ធដារផ្ទៀងផ្ទាត់កំណត់ត្រារបស់អ្នក។)
- សូមរក្សាទុកច្បាប់ចម្លងនៃកិច្ចសន្យាលក់ ប័ណ្ណអចលនទ្រព្យ ប័ណ្ណបង់ពន្ធ ឯកសារចុះបញ្ជី និងបង្កាន់ដៃរបស់អ្នក ដើម្បីជួយដល់ការដាក់លិខិតប្រកាស និងការផ្ទៀងផ្ទាត់របស់អ្នក។
ហេតុអ្វីបានជាកម្ពុជាដាក់ឲ្យអនុវត្តពន្ធលើចំណេញមូលធន (CGT)
គោលដៅចម្បងរបស់រដ្ឋាភិបាលគឺ៖
- បង្កើតការយកពន្ធប្រកបដោយភាពយុត្តិធម៌ជាងមុន ក្នុងចំណោមម្ចាស់អចលនទ្រព្យ និងអ្នកវិនិយោគ
- ធ្វើឲ្យប្រព័ន្ធពន្ធដារកម្ពុជាស្របតាមស្តង់ដារអន្តរជាតិ និងអាស៊ាន
- លើកទឹកចិត្តឲ្យមានតម្លាភាពកាន់តែខ្លាំង នៅក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ
While this introduces an extra step for sellers, it also shows that Cambodia’s property market is becoming more structured and internationally aligned.
បន្ថែមពី IPS
នៅ IPS Cambodia យើងណែនាំទាំងម្ចាស់អចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក និងអន្តរជាតិ ឆ្លងកាត់គ្រប់ជំហាននៃការទិញ និងលក់។ នោះរួមបញ្ចូលទាំងការជួយអ្នកឱ្យយល់អំពីច្បាប់ថ្មីៗ ដូចជាពន្ធលើចំណេញមូលធន និងការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ។ ក្រុមការងាររបស់យើងអាចជួយអ្នកវិភាគពន្ធដែលអ្នកត្រូវបង់ រៀបចំឯកសារ និងរៀបចំផែនការលក់របស់អ្នកដោយភាពជឿជាក់។
📩 Need help selling your property or calculating your CGT?
Contact your favorite IPS agent today!
