ការជ្រើសរើសរចនាសម្ព័ន្ធកម្មសិទ្ធិត្រឹមត្រូវនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា៖ ជម្រើស ៥ យ៉ាងដែលអ្នកទិញបរទេសគួរយល់

ការយល់ដឹងពីរបៀបដែលជនបរទេសអាចទិញអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាដោយស្របច្បាប់ និងអត្ថន័យនៃវិធីសាស្ត្រនីមួយៗនៅក្នុងការអនុវត្ត

សំណួរមួយក្នុងចំណោមសំណួរដំបូងៗដែលជនបរទេសសួរនៅពេលស្វែងយល់ពីអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាគឺសាមញ្ញណាស់៖ តើខ្ញុំអាចទិញអចលនទ្រព្យនៅទីនេះដោយស្របច្បាប់ដោយរបៀបណា?

ចម្លើយមិនមែនតែងតែច្បាស់លាស់នោះទេ។ ប្រទេសកម្ពុជាផ្តល់ជូននូវរចនាសម្ព័ន្ធផ្លូវច្បាប់ជាច្រើនដែលអនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសទិញ ឬធានាទ្រព្យសម្បត្តិ ប៉ុន្តែជម្រើសនីមួយៗដំណើរការខុសគ្នា និងមានគុណសម្បត្តិ ហានិភ័យ និងកម្រិតនៃភាពស្មុគស្មាញរៀងៗខ្លួន។.

ការយល់ដឹងអំពីរចនាសម្ព័ន្ធទាំងនេះតាំងពីដំបូងជួយអ្នកទិញជៀសវាងការភាន់ច្រឡំ និងជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្តដែលត្រូវនឹងគោលដៅ ថវិកា និងកម្រិតផាសុកភាពរបស់ពួកគេ។ ខាងក្រោមនេះគឺជាទិដ្ឋភាពទូទៅច្បាស់លាស់នៃជម្រើសកម្មសិទ្ធិទូទៅបំផុតទាំងប្រាំដែលអ្នកទិញបរទេសជួបប្រទះ។.

១. កម្មសិទ្ធិលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិប្រភេទ Strata

ប្លង់កម្មសិទ្ធិស្ត្រាតាអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញបរទេសកាន់កាប់អង្គភាពស្របច្បាប់ ដោយប្រើឈ្មោះផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេនៅលើវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិ ដរាបណាអង្គភាពនោះស្ថិតនៅពីលើជាន់ផ្ទាល់ដី។ អគារទាំងនោះត្រូវតែចុះបញ្ជីជាអគារសហកម្មសិទ្ធិ ដែលតម្រូវឱ្យមានយ៉ាងហោចណាស់ 30% នៃផ្ទៃក្រឡាសរុបនៃអគារ/អគារ ដើម្បីស្ថិតនៅក្រោមកម្មសិទ្ធិរបស់ជនជាតិខ្មែរ។.

ដោយសារតែភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិគឺដោយផ្ទាល់ និងមានការគ្រប់គ្រងយ៉ាងច្បាស់លាស់ រចនាសម្ព័ន្ធនេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាចំណុចចូលមួយក្នុងចំណោមចំណុចចូលដែលមានសុវត្ថិភាព និងសាមញ្ញបំផុតចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា។ ខុនដូកម្រិតចូលថ្មីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាជារឿយៗ ចាប់ផ្តើមពីប្រហែល 70,000 ដុល្លារអាមេរិក, ខណៈពេលដែលធំជាង ឬ យូនីតលំដាប់ខ្ពស់អាចមានតម្លៃលើសពី ៣០០,០០០ ដុល្លារអាមេរិក អាស្រ័យលើទីតាំង អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងគុណភាពគម្រោង។.

ស្វែងយល់បន្ថែមអំពីកម្មសិទ្ធិប្លង់កម្មសិទ្ធិនៅទីនេះ៖ ការយល់ដឹងអំពីសិទ្ធិកាន់កាប់ភាគហ៊ុនប្រភេទ Strata នៅកម្ពុជា៖ ប្រវត្តិ អត្ថប្រយោជន៍ និងតម្លៃផ្នែកច្បាប់

២. កិច្ចសន្យាជួលអចិន្ត្រៃយ៍

ការជួលអចិន្ត្រៃយ៍ផ្តល់ឱ្យជនបរទេសនូវសិទ្ធិរយៈពេលវែងក្នុងការប្រើប្រាស់ និងគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិតាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងជួលដែលអាចបន្តបានជាជាងកម្មសិទ្ធិដីធ្លីដោយផ្ទាល់។ នេះមានន័យថាជនបរទេសមានសិទ្ធិជួលអចលនទ្រព្យ ជាជាងសិទ្ធិកាន់កាប់ដោយឥតគិតថ្លៃ។.

ជនបរទេសត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិជួលក្នុងនាមខ្លួន ដែលត្រូវបានចេញដោយស្ថាប័នរដ្ឋាភិបាលដែលគ្រប់គ្រងកម្មសិទ្ធិដីធ្លី។ នេះគឺជាប្រព័ន្ធកម្មសិទ្ធិដីធ្លីដូចគ្នាដែលត្រូវបានប្រើប្រាស់នៅក្នុងប្រទេសសិង្ហបុរី វៀតណាម ហុងកុង និងដែនដីរាជធានីអូស្ត្រាលីនៅក្នុងប្រទេសអូស្ត្រាលី ហើយប្រជាជនដែលរស់នៅក្នុងប្រទេសទាំងនោះស្គាល់យ៉ាងច្បាស់អំពីវិធីសាស្ត្រនេះ។.

កិច្ចសន្យាជួលទាំងនេះត្រូវបានរៀបចំឡើងរយៈពេល 50 ឆ្នាំ ជាមួយនឹងជម្រើសបន្តរយៈពេល 50 ឆ្នាំទៀត ដែលផ្តល់ឱ្យជនបរទេសនូវសិទ្ធិជួលពេញលេញលើអចលនទ្រព្យរយៈពេល 100 ឆ្នាំ ដែលធ្វើឱ្យវាទាក់ទាញដល់អ្នកទិញដែលចង់បានស្ថិរភាពរយៈពេលវែងដោយមិនចាំបាច់រៀបចំការរៀបចំកម្មសិទ្ធិស្មុគស្មាញជាងនេះ។.

ជម្រើសនេះត្រូវបានប្រើជាញឹកញាប់សម្រាប់ផ្ទះដែលមានដី ដែលការរឹតបន្តឹងភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដោយផ្ទាល់អនុវត្តចំពោះជនបរទេស។ ដូចគ្នានឹងរចនាសម្ព័ន្ធជួលណាមួយដែរ លក្ខខណ្ឌ និងការការពារដែលសរសេរនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងគឺមានសារៈសំខាន់ ដែលជាមូលហេតុដែលការពិនិត្យឡើងវិញផ្នែកច្បាប់ត្រឹមត្រូវ និងការពិនិត្យយ៉ាងម៉ត់ចត់គឺមានសារៈសំខាន់។.

ពាក់ព័ន្ធ៖ បង្កើនសក្តានុពលវិនិយោគរបស់អ្នកឱ្យបានអតិបរមាជាមួយនឹងការជួលអចិន្ត្រៃយ៍នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា

៣. រចនាសម្ព័ន្ធអ្នកតែងតាំង

រចនាសម្ព័ន្ធអ្នកតំណាងគឺជាវិធីសាស្រ្តមួយក្នុងចំណោមវិធីសាស្រ្តកម្មសិទ្ធិដែលប្រើជាទូទៅបំផុតសម្រាប់ជនបរទេសដែលទិញអចលនទ្រព្យដែលមានដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ នៅក្នុងការរៀបចំនេះ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យត្រូវបានកាន់កាប់ក្នុងនាមអ្នកតំណាងជនជាតិខ្មែរ ខណៈពេលដែលអ្នកទិញបរទេសរក្សាការការពារ និងការគ្រប់គ្រងផ្នែកច្បាប់តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្នជាបន្តបន្ទាប់។ នៅពេលដែលរៀបចំបានត្រឹមត្រូវ កិច្ចព្រមព្រៀងទាំងនេះត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីការពារសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញ និងកំណត់យ៉ាងច្បាស់អំពីការទទួលខុសត្រូវរបស់ភាគីទាំងពីរ។ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដោយគ្មានសាច់ប្រាក់ក៏ត្រូវបានដាក់លើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិផងដែរ ហើយបានចុះបញ្ជីជាមួយអាជ្ញាធរជាតិ ដែលមានប្រសិទ្ធភាព "ចាក់សោ" ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ ដោយការពារវាពីការត្រូវបានលក់ដោយអ្នកតំណាង ឬប្រើជាទ្រព្យបញ្ចាំដើម្បីខ្ចីប្រាក់។ ការរៀបចំអ្នកតំណាងដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធវិជ្ជាជីវៈជាធម្មតារួមបញ្ចូលឯកសារសុវត្ថិភាពសំខាន់ៗមួយចំនួន ដូចជា៖

• កិច្ចព្រមព្រៀងតែងតាំង កំណត់សិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរវាងអ្នកទទួលផល និងអ្នកទិញ
• កិច្ចព្រមព្រៀងបញ្ចាំ ដើម្បីទប់ស្កាត់ការផ្ទេរ ឬការលក់អចលនទ្រព្យដោយគ្មានការអនុញ្ញាត
• កិច្ចព្រមព្រៀងសន្តិសុខ ត្រូវបានប្រើដើម្បីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនៃប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិចេញពីអ្នកទទួលជំនួស ប្រសិនបើកិច្ចព្រមព្រៀងបញ្ចាំមិនត្រូវបានអនុវត្តតាម។.
• កិច្ចព្រមព្រៀងប្រាក់កម្ចី ឆ្លុះបញ្ចាំងពីស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកទិញក្នុងការទិញ
• កិច្ចព្រមព្រៀងជួល ការផ្តល់សិទ្ធិរយៈពេលវែងក្នុងការប្រើប្រាស់ និងកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ

កិច្ចព្រមព្រៀងរួមបញ្ចូលគ្នាទាំងនេះធ្វើការរួមគ្នាដើម្បីផ្តល់នូវស្រទាប់សុវត្ថិភាព និងការគ្រប់គ្រងជាក់ស្តែងសម្រាប់អ្នកទិញបរទេស។ នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ការរៀបចំសម្រាប់អ្នកទិញដែលមានឈ្មោះតំណាងមាននៅក្នុង "តំបន់ពណ៌ប្រផេះ" ផ្នែកច្បាប់។ ខណៈពេលដែលវាជារឿងធម្មតាណាស់នៅក្នុងការអនុវត្ត ពួកវាមិនត្រូវបានទទួលស្គាល់យ៉ាងតឹងរ៉ឹងថាជាវិធីសាស្រ្តស្របច្បាប់នៃភាពជាម្ចាស់សម្រាប់ជនបរទេសទេ ហើយមានហានិភ័យ។ ហានិភ័យភាគច្រើននោះស្ថិតនៅក្នុងភាពជឿជាក់របស់អ្នកដែលមានឈ្មោះតំណាង។ ដោយហេតុផលនោះ អ្នកទិញជាច្រើនជ្រើសរើសធ្វើការជាមួយអ្នកជំនាញដែលមានបទពិសោធន៍ដែលយល់ពីរបៀបរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធកិច្ចព្រមព្រៀងទាំងនេះឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។ IPS កម្ពុជាជួយអតិថិជនជាប្រចាំក្នុងការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធភាពជាម្ចាស់របស់អ្នកដែលមានឈ្មោះតំណាងជាមួយនឹងឯកសារច្បាស់លាស់ និងការណែនាំប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ ហើយក៏ផ្តល់សិទ្ធិចូលប្រើប្រាស់ដល់អ្នកដែលមានឈ្មោះតំណាងឯករាជ្យដែលអាចកាន់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិក្នុងនាមពួកគេ។.

ពាក់ព័ន្ធ៖ រចនាសម្ព័ន្ធ​បេក្ខជន​របស់​កម្ពុជា​សម្រាប់​អ្នកទិញ​បរទេស – IPS Cambodia

៤. រចនាសម្ព័ន្ធទំនុកចិត្ត

រចនាសម្ព័ន្ធ​នៃ​ការជឿទុកចិត្ត​កាន់តែ​មាន​សារៈសំខាន់​កាន់តែខ្លាំងឡើង ខណៈដែល​ក្របខ័ណ្ឌ​ច្បាប់​របស់​ប្រទេស​កម្ពុជា​បន្ត​វិវឌ្ឍ។ មាន​ទ្រព្យសកម្ម​អចលនទ្រព្យ​ជាង $700 លាន​ដែល​កាន់កាប់​ដោយ​ការជឿទុកចិត្ត​នៅក្នុង​ប្រទេស​កម្ពុជា ទាំង​ក្នុង​វិស័យ​ពាណិជ្ជកម្ម និង​លំនៅដ្ឋាន។.

នៅក្នុងការរៀបចំទំនុកចិត្ត ក្រុមហ៊ុនទំនុកចិត្តដែលមានអាជ្ញាប័ណ្ណកាន់កាប់វិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យក្នុងនាមម្ចាស់អត្ថប្រយោជន៍ក្រោមកិច្ចព្រមព្រៀងដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ។ នេះបង្កើតក្របខ័ណ្ឌច្បាប់កាន់តែច្បាស់លាស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងការរៀបចំក្រៅផ្លូវការ និងអាចផ្តល់នូវភាពស្ងប់សុខបន្ថែមសម្រាប់អ្នកទិញដែលស្វែងរកការការពារទ្រព្យសម្បត្តិឱ្យកាន់តែរឹងមាំ។.

រចនាសម្ព័ន្ធ​នៃ​ការ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត​ត្រូវ​បាន​គ្រប់គ្រង​ដោយ​ច្បាប់​ស្តីពី​ការ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត​ឆ្នាំ 2019 និង​ត្រូវ​បាន​គ្រប់គ្រង​ដោយ​និយតករ​ការ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត​របស់​ក្រសួង​សេដ្ឋកិច្ច និង​ហិរញ្ញវត្ថុ ហើយ​វា​ជា​វិធីសាស្ត្រ​មួយ​ដែល​មាន​សុវត្ថិភាព​ក្នុង​ការ​ធ្វើ​កម្មសិទ្ធិ​ដីធ្លី។ ទាំង​ធនាគារ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត និង​និយតករ​ការ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត​គិត​ថ្លៃ​សេវា​ប្រចាំ​ឆ្នាំ​សម្រាប់​ការងារ​របស់​ពួកគេ​ក្នុង​ការ​ផ្តល់​សេវាកម្ម​ការ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត។.

ពាក់ព័ន្ធ៖ ការទិញអចលនទ្រព្យតាមរយៈ Trust នៅកម្ពុជា

៥. ក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លី

ជម្រើសមួយទៀតសម្រាប់អ្នកទិញបរទេសគឺការទិញតាមរយៈក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លី។ នៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធនេះ ក្រុមហ៊ុនកម្ពុជាជាម្ចាស់ដី ខណៈដែលវិនិយោគិនបរទេសរក្សាការគ្រប់គ្រងតាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងសាជីវកម្ម និងការរៀបចំភាគហ៊ុន។.

វិធីសាស្រ្តនេះត្រូវបានគេប្រើជាញឹកញាប់សម្រាប់ការទិញដីធំៗ គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ ឬយុទ្ធសាស្ត្រវិនិយោគរយៈពេលវែង។ ដោយសារតែក្រុមហ៊ុនមួយត្រូវតែចុះបញ្ជី និងថែទាំឱ្យបានត្រឹមត្រូវ គណនេយ្យជាបន្តបន្ទាប់ ការអនុលោមតាមច្បាប់ និងការចំណាយរដ្ឋបាលគួរតែត្រូវបានរំពឹងទុក។ ដោយហេតុផលនោះ រចនាសម្ព័ន្ធនេះជាធម្មតាត្រូវបានចាត់ទុកថាសមស្របសម្រាប់ការវិនិយោគធំៗជាជាងការទិញលំនៅដ្ឋានតូចៗ។.

មានពន្ធខ្ពស់ជាងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ដែលត្រូវបានអនុវត្តចំពោះការទិញ និងលក់ដោយក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លី បើប្រៀបធៀបទៅនឹងវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀតនៃការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ។.

អានបន្ថែម: តើអ្នកត្រូវការអ្វីខ្លះដើម្បីចាប់ផ្តើមក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លីនៅកម្ពុជា? 

ការប្រៀបធៀបជម្រើស

វិធីសាស្រ្តកាន់កាប់នីមួយៗមាន ពីព្រោះអ្នកទិញផ្សេងៗគ្នាមានគោលដៅខុសៗគ្នា។.

• ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិស្ត្រាតាសាកសមនឹងអ្នកទិញដែលកំពុងស្វែងរកកម្មសិទ្ធិផ្ទាល់លើអង្គភាពខុនដូ។.
• ការជួលអចិន្ត្រៃយ៍ផ្តល់នូវការគ្រប់គ្រងរយៈពេលវែងលើទ្រព្យសម្បត្តិដីធ្លីដោយមិនចាំបាច់មានកម្មសិទ្ធិដោយផ្ទាល់ ប៉ុន្តែមានសុពលភាពត្រឹមតែ 100 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។.
• រចនាសម្ព័ន្ធបេក្ខជនមានតម្លៃទាប មានផលប៉ះពាល់ពន្ធទាប ប៉ុន្តែតម្រូវឱ្យមានការពិចារណាលើហានិភ័យយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ន និងកិច្ចព្រមព្រៀងផ្លូវច្បាប់ដ៏រឹងមាំ។.
• រចនាសម្ព័ន្ធទំនុកចិត្តផ្តល់នូវការត្រួតពិនិត្យដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងការការពាររយៈពេលវែង។.
• ក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លីជាធម្មតាត្រូវបានប្រើសម្រាប់ការវិនិយោគធំជាង ឬមានរចនាសម្ព័ន្ធច្រើនជាង។.

ជម្រើសដែលត្រឹមត្រូវអាស្រ័យលើប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលអ្នកចង់បាន ផែនការរយៈពេលវែងរបស់អ្នក និងផាសុកភាពរបស់អ្នកជាមួយនឹងភាពស្មុគស្មាញផ្នែកច្បាប់។.

ការជ្រើសរើសរចនាសម្ព័ន្ធត្រឹមត្រូវចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងការណែនាំត្រឹមត្រូវ

អ្នកទិញបរទេសច្រើនតែផ្តោតលើអចលនទ្រព្យខ្លួនឯងជាមុនសិន ប៉ុន្តែអ្នកទិញដែលមានបទពិសោធន៍ដឹងថារចនាសម្ព័ន្ធនៃភាពជាម្ចាស់គួរតែមកមុនការសម្រេចចិត្តចុងក្រោយណាមួយ។.

វិធីសាស្រ្តនីមួយៗផ្តល់នូវកម្រិតនៃការគ្រប់គ្រង ភាពបត់បែន និងភាពស្មុគស្មាញខុសៗគ្នា។ ជម្រើសដែលត្រឹមត្រូវអាស្រ័យលើគោលដៅរបស់អ្នក ប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលអ្នកកំពុងពិចារណា និងរបៀបដែលអ្នកមានគម្រោងប្រើប្រាស់វារយៈពេលវែង។ ការយល់ដឹងពីជម្រើសទាំងនេះតាំងពីដំបូងជួយជៀសវាងកំហុសឆ្គងដែលចំណាយច្រើននៅពេលក្រោយ និងបង្កើតផ្លូវកាន់តែច្បាស់នៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។.