ការជ្រើសរើសរចនាសម្ព័ន្ធកម្មសិទ្ធិត្រឹមត្រូវនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា៖ ជម្រើស ៥ យ៉ាងដែលអ្នកទិញបរទេសគួរយល់

ការយល់ដឹងពីរបៀបដែលជនបរទេសអាចទិញអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាដោយស្របច្បាប់ និងអត្ថន័យនៃវិធីសាស្ត្រនីមួយៗនៅក្នុងការអនុវត្ត

សំណួរមួយក្នុងចំណោមសំណួរដំបូងៗដែលជនបរទេសសួរនៅពេលស្វែងយល់ពីអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាគឺសាមញ្ញណាស់៖ តើខ្ញុំអាចទិញអចលនទ្រព្យនៅទីនេះដោយស្របច្បាប់ដោយរបៀបណា?

ចម្លើយមិនមែនតែងតែច្បាស់លាស់នោះទេ។ ប្រទេសកម្ពុជាផ្តល់ជូននូវរចនាសម្ព័ន្ធផ្លូវច្បាប់ជាច្រើនដែលអនុញ្ញាតឱ្យជនបរទេសទិញ ឬធានាទ្រព្យសម្បត្តិ ប៉ុន្តែជម្រើសនីមួយៗដំណើរការខុសគ្នា និងមានគុណសម្បត្តិ ហានិភ័យ និងកម្រិតនៃភាពស្មុគស្មាញរៀងៗខ្លួន។.

ការយល់ដឹងអំពីរចនាសម្ព័ន្ធទាំងនេះតាំងពីដំបូងជួយអ្នកទិញជៀសវាងការភាន់ច្រឡំ និងជ្រើសរើសវិធីសាស្រ្តដែលត្រូវនឹងគោលដៅ ថវិកា និងកម្រិតផាសុកភាពរបស់ពួកគេ។ ខាងក្រោមនេះគឺជាទិដ្ឋភាពទូទៅច្បាស់លាស់នៃជម្រើសកម្មសិទ្ធិទូទៅបំផុតទាំងប្រាំដែលអ្នកទិញបរទេសជួបប្រទះ។.

១. កម្មសិទ្ធិលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិប្រភេទ Strata

ប្លង់កម្មសិទ្ធិស្ត្រាតាអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទិញបរទេសកាន់កាប់អង្គភាពស្របច្បាប់ ដោយប្រើឈ្មោះផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេនៅលើវិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិ ដរាបណាអង្គភាពនោះស្ថិតនៅពីលើជាន់ផ្ទាល់ដី។ អគារទាំងនោះត្រូវតែចុះបញ្ជីជាអគារសហកម្មសិទ្ធិ ដែលតម្រូវឱ្យមានយ៉ាងហោចណាស់ 30% នៃផ្ទៃក្រឡាសរុបនៃអគារ/អគារ ដើម្បីស្ថិតនៅក្រោមកម្មសិទ្ធិរបស់ជនជាតិខ្មែរ។.

ដោយសារតែភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិគឺដោយផ្ទាល់ និងមានការគ្រប់គ្រងយ៉ាងច្បាស់លាស់ រចនាសម្ព័ន្ធនេះត្រូវបានចាត់ទុកថាជាចំណុចចូលមួយក្នុងចំណោមចំណុចចូលដែលមានសុវត្ថិភាព និងសាមញ្ញបំផុតចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា។ ខុនដូកម្រិតចូលថ្មីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាជារឿយៗ ចាប់ផ្តើមពីប្រហែល 70,000 ដុល្លារអាមេរិក, ខណៈពេលដែលធំជាង ឬ យូនីតលំដាប់ខ្ពស់អាចមានតម្លៃលើសពី ៣០០,០០០ ដុល្លារអាមេរិក អាស្រ័យលើទីតាំង អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ និងគុណភាពគម្រោង។.

ស្វែងយល់បន្ថែមអំពីកម្មសិទ្ធិប្លង់កម្មសិទ្ធិនៅទីនេះ៖ ការយល់ដឹងអំពីសិទ្ធិកាន់កាប់ភាគហ៊ុនប្រភេទ Strata នៅកម្ពុជា៖ ប្រវត្តិ អត្ថប្រយោជន៍ និងតម្លៃផ្នែកច្បាប់

២. កិច្ចសន្យាជួលអចិន្ត្រៃយ៍

ការជួលអចិន្ត្រៃយ៍ផ្តល់ឱ្យជនបរទេសនូវសិទ្ធិរយៈពេលវែងក្នុងការប្រើប្រាស់ និងគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិតាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងជួលដែលអាចបន្តបានជាជាងកម្មសិទ្ធិដីធ្លីដោយផ្ទាល់។ នេះមានន័យថាជនបរទេសមានសិទ្ធិជួលអចលនទ្រព្យ ជាជាងសិទ្ធិកាន់កាប់ដោយឥតគិតថ្លៃ។.

ជនបរទេសត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិជួលក្នុងនាមខ្លួន ដែលត្រូវបានចេញដោយស្ថាប័នរដ្ឋាភិបាលដែលគ្រប់គ្រងកម្មសិទ្ធិដីធ្លី។ នេះគឺជាប្រព័ន្ធកម្មសិទ្ធិដីធ្លីដូចគ្នាដែលត្រូវបានប្រើប្រាស់នៅក្នុងប្រទេសសិង្ហបុរី វៀតណាម ហុងកុង និងដែនដីរាជធានីអូស្ត្រាលីនៅក្នុងប្រទេសអូស្ត្រាលី ហើយប្រជាជនដែលរស់នៅក្នុងប្រទេសទាំងនោះស្គាល់យ៉ាងច្បាស់អំពីវិធីសាស្ត្រនេះ។.

កិច្ចសន្យាជួលទាំងនេះត្រូវបានរៀបចំឡើងរយៈពេល 50 ឆ្នាំ ជាមួយនឹងជម្រើសបន្តរយៈពេល 50 ឆ្នាំទៀត ដែលផ្តល់ឱ្យជនបរទេសនូវសិទ្ធិជួលពេញលេញលើអចលនទ្រព្យរយៈពេល 100 ឆ្នាំ ដែលធ្វើឱ្យវាទាក់ទាញដល់អ្នកទិញដែលចង់បានស្ថិរភាពរយៈពេលវែងដោយមិនចាំបាច់រៀបចំការរៀបចំកម្មសិទ្ធិស្មុគស្មាញជាងនេះ។.

ជម្រើសនេះត្រូវបានប្រើជាញឹកញាប់សម្រាប់ផ្ទះដែលមានដី ដែលការរឹតបន្តឹងភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិដោយផ្ទាល់អនុវត្តចំពោះជនបរទេស។ ដូចគ្នានឹងរចនាសម្ព័ន្ធជួលណាមួយដែរ លក្ខខណ្ឌ និងការការពារដែលសរសេរនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងគឺមានសារៈសំខាន់ ដែលជាមូលហេតុដែលការពិនិត្យឡើងវិញផ្នែកច្បាប់ត្រឹមត្រូវ និងការពិនិត្យយ៉ាងម៉ត់ចត់គឺមានសារៈសំខាន់។.

ពាក់ព័ន្ធ៖ បង្កើនសក្តានុពលវិនិយោគរបស់អ្នកឱ្យបានអតិបរមាជាមួយនឹងការជួលអចិន្ត្រៃយ៍នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា

៣. រចនាសម្ព័ន្ធអ្នកតែងតាំង

រចនាសម្ព័ន្ធអ្នកតំណាងគឺជាវិធីសាស្រ្តមួយក្នុងចំណោមវិធីសាស្រ្តកម្មសិទ្ធិដែលប្រើជាទូទៅបំផុតសម្រាប់ជនបរទេសដែលទិញអចលនទ្រព្យដែលមានដីធ្លីនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។ នៅក្នុងការរៀបចំនេះ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យត្រូវបានកាន់កាប់ក្នុងនាមអ្នកតំណាងជនជាតិខ្មែរ ខណៈពេលដែលអ្នកទិញបរទេសរក្សាការការពារ និងការគ្រប់គ្រងផ្នែកច្បាប់តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្នជាបន្តបន្ទាប់។ នៅពេលដែលរៀបចំបានត្រឹមត្រូវ កិច្ចព្រមព្រៀងទាំងនេះត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីការពារសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញ និងកំណត់យ៉ាងច្បាស់អំពីការទទួលខុសត្រូវរបស់ភាគីទាំងពីរ។ ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះដោយគ្មានសាច់ប្រាក់ក៏ត្រូវបានដាក់លើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិផងដែរ ហើយបានចុះបញ្ជីជាមួយអាជ្ញាធរជាតិ ដែលមានប្រសិទ្ធភាព "ចាក់សោ" ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យ ដោយការពារវាពីការត្រូវបានលក់ដោយអ្នកតំណាង ឬប្រើជាទ្រព្យបញ្ចាំដើម្បីខ្ចីប្រាក់។ ការរៀបចំអ្នកតំណាងដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធវិជ្ជាជីវៈជាធម្មតារួមបញ្ចូលឯកសារសុវត្ថិភាពសំខាន់ៗមួយចំនួន ដូចជា៖

• កិច្ចព្រមព្រៀងតែងតាំង កំណត់សិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរវាងអ្នកទទួលផល និងអ្នកទិញ
• កិច្ចព្រមព្រៀងបញ្ចាំ ដើម្បីទប់ស្កាត់ការផ្ទេរ ឬការលក់អចលនទ្រព្យដោយគ្មានការអនុញ្ញាត
• កិច្ចព្រមព្រៀងសន្តិសុខ ត្រូវបានប្រើដើម្បីផ្ទេរកម្មសិទ្ធិនៃប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិចេញពីអ្នកទទួលជំនួស ប្រសិនបើកិច្ចព្រមព្រៀងបញ្ចាំមិនត្រូវបានអនុវត្តតាម។.
• កិច្ចព្រមព្រៀងប្រាក់កម្ចី ឆ្លុះបញ្ចាំងពីស្ថានភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកទិញក្នុងការទិញ
• កិច្ចព្រមព្រៀងជួល ការផ្តល់សិទ្ធិរយៈពេលវែងក្នុងការប្រើប្រាស់ និងកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ

កិច្ចព្រមព្រៀងរួមបញ្ចូលគ្នាទាំងនេះធ្វើការរួមគ្នាដើម្បីផ្តល់នូវស្រទាប់សុវត្ថិភាព និងការគ្រប់គ្រងជាក់ស្តែងសម្រាប់អ្នកទិញបរទេស។ នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ការរៀបចំសម្រាប់អ្នកទិញដែលមានឈ្មោះតំណាងមាននៅក្នុង "តំបន់ពណ៌ប្រផេះ" ផ្នែកច្បាប់។ ខណៈពេលដែលវាជារឿងធម្មតាណាស់នៅក្នុងការអនុវត្ត ពួកវាមិនត្រូវបានទទួលស្គាល់យ៉ាងតឹងរ៉ឹងថាជាវិធីសាស្រ្តស្របច្បាប់នៃភាពជាម្ចាស់សម្រាប់ជនបរទេសទេ ហើយមានហានិភ័យ។ ហានិភ័យភាគច្រើននោះស្ថិតនៅក្នុងភាពជឿជាក់របស់អ្នកដែលមានឈ្មោះតំណាង។ ដោយហេតុផលនោះ អ្នកទិញជាច្រើនជ្រើសរើសធ្វើការជាមួយអ្នកជំនាញដែលមានបទពិសោធន៍ដែលយល់ពីរបៀបរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធកិច្ចព្រមព្រៀងទាំងនេះឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។ IPS កម្ពុជាជួយអតិថិជនជាប្រចាំក្នុងការរៀបចំរចនាសម្ព័ន្ធភាពជាម្ចាស់របស់អ្នកដែលមានឈ្មោះតំណាងជាមួយនឹងឯកសារច្បាស់លាស់ និងការណែនាំប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈ ហើយក៏ផ្តល់សិទ្ធិចូលប្រើប្រាស់ដល់អ្នកដែលមានឈ្មោះតំណាងឯករាជ្យដែលអាចកាន់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិក្នុងនាមពួកគេ។.

ពាក់ព័ន្ធ៖ រចនាសម្ព័ន្ធ​បេក្ខជន​របស់​កម្ពុជា​សម្រាប់​អ្នកទិញ​បរទេស – IPS Cambodia

៤. រចនាសម្ព័ន្ធទំនុកចិត្ត

រចនាសម្ព័ន្ធ​នៃ​ការជឿទុកចិត្ត​កាន់តែ​មាន​សារៈសំខាន់​កាន់តែខ្លាំងឡើង ខណៈដែល​ក្របខ័ណ្ឌ​ច្បាប់​របស់​ប្រទេស​កម្ពុជា​បន្ត​វិវឌ្ឍ។ មាន​ទ្រព្យសកម្ម​អចលនទ្រព្យ​ជាង $700 លាន​ដែល​កាន់កាប់​ដោយ​ការជឿទុកចិត្ត​នៅក្នុង​ប្រទេស​កម្ពុជា ទាំង​ក្នុង​វិស័យ​ពាណិជ្ជកម្ម និង​លំនៅដ្ឋាន។.

នៅក្នុងការរៀបចំទំនុកចិត្ត ក្រុមហ៊ុនទំនុកចិត្តដែលមានអាជ្ញាប័ណ្ណកាន់កាប់វិញ្ញាបនបត្រកម្មសិទ្ធិអចលនទ្រព្យក្នុងនាមម្ចាស់អត្ថប្រយោជន៍ក្រោមកិច្ចព្រមព្រៀងដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ។ នេះបង្កើតក្របខ័ណ្ឌច្បាប់កាន់តែច្បាស់លាស់បើប្រៀបធៀបទៅនឹងការរៀបចំក្រៅផ្លូវការ និងអាចផ្តល់នូវភាពស្ងប់សុខបន្ថែមសម្រាប់អ្នកទិញដែលស្វែងរកការការពារទ្រព្យសម្បត្តិឱ្យកាន់តែរឹងមាំ។.

រចនាសម្ព័ន្ធ​នៃ​ការ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត​ត្រូវ​បាន​គ្រប់គ្រង​ដោយ​ច្បាប់​ស្តីពី​ការ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត​ឆ្នាំ 2019 និង​ត្រូវ​បាន​គ្រប់គ្រង​ដោយ​និយតករ​ការ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត​របស់​ក្រសួង​សេដ្ឋកិច្ច និង​ហិរញ្ញវត្ថុ ហើយ​វា​ជា​វិធីសាស្ត្រ​មួយ​ដែល​មាន​សុវត្ថិភាព​ក្នុង​ការ​ធ្វើ​កម្មសិទ្ធិ​ដីធ្លី។ ទាំង​ធនាគារ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត និង​និយតករ​ការ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត​គិត​ថ្លៃ​សេវា​ប្រចាំ​ឆ្នាំ​សម្រាប់​ការងារ​របស់​ពួកគេ​ក្នុង​ការ​ផ្តល់​សេវាកម្ម​ការ​ផ្តល់​ទំនុកចិត្ត។.

ពាក់ព័ន្ធ៖ ការទិញអចលនទ្រព្យតាមរយៈ Trust នៅកម្ពុជា

៥. ក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លី

ជម្រើសមួយទៀតសម្រាប់អ្នកទិញបរទេសគឺការទិញតាមរយៈក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លី។ នៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធនេះ ក្រុមហ៊ុនកម្ពុជាជាម្ចាស់ដី ខណៈដែលវិនិយោគិនបរទេសរក្សាការគ្រប់គ្រងតាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងសាជីវកម្ម និងការរៀបចំភាគហ៊ុន។.

វិធីសាស្រ្តនេះត្រូវបានគេប្រើជាញឹកញាប់សម្រាប់ការទិញដីធំៗ គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ ឬយុទ្ធសាស្ត្រវិនិយោគរយៈពេលវែង។ ដោយសារតែក្រុមហ៊ុនមួយត្រូវតែចុះបញ្ជី និងថែទាំឱ្យបានត្រឹមត្រូវ គណនេយ្យជាបន្តបន្ទាប់ ការអនុលោមតាមច្បាប់ និងការចំណាយរដ្ឋបាលគួរតែត្រូវបានរំពឹងទុក។ ដោយហេតុផលនោះ រចនាសម្ព័ន្ធនេះជាធម្មតាត្រូវបានចាត់ទុកថាសមស្របសម្រាប់ការវិនិយោគធំៗជាជាងការទិញលំនៅដ្ឋានតូចៗ។.

មានពន្ធខ្ពស់ជាងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ដែលត្រូវបានអនុវត្តចំពោះការទិញ និងលក់ដោយក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លី បើប្រៀបធៀបទៅនឹងវិធីសាស្រ្តផ្សេងទៀតនៃការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ។.

អានបន្ថែម: តើអ្នកត្រូវការអ្វីខ្លះដើម្បីចាប់ផ្តើមក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លីនៅកម្ពុជា? 

ការប្រៀបធៀបជម្រើស

វិធីសាស្រ្តកាន់កាប់នីមួយៗមាន ពីព្រោះអ្នកទិញផ្សេងៗគ្នាមានគោលដៅខុសៗគ្នា។.

• ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិស្ត្រាតាសាកសមនឹងអ្នកទិញដែលកំពុងស្វែងរកកម្មសិទ្ធិផ្ទាល់លើអង្គភាពខុនដូ។.
• ការជួលអចិន្ត្រៃយ៍ផ្តល់នូវការគ្រប់គ្រងរយៈពេលវែងលើទ្រព្យសម្បត្តិដីធ្លីដោយមិនចាំបាច់មានកម្មសិទ្ធិដោយផ្ទាល់ ប៉ុន្តែមានសុពលភាពត្រឹមតែ 100 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។.
• រចនាសម្ព័ន្ធបេក្ខជនមានតម្លៃទាប មានផលប៉ះពាល់ពន្ធទាប ប៉ុន្តែតម្រូវឱ្យមានការពិចារណាលើហានិភ័យយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ន និងកិច្ចព្រមព្រៀងផ្លូវច្បាប់ដ៏រឹងមាំ។.
• រចនាសម្ព័ន្ធទំនុកចិត្តផ្តល់នូវការត្រួតពិនិត្យដែលមានបទប្បញ្ញត្តិ និងការការពាររយៈពេលវែង។.
• ក្រុមហ៊ុនកាន់កាប់ដីធ្លីជាធម្មតាត្រូវបានប្រើសម្រាប់ការវិនិយោគធំជាង ឬមានរចនាសម្ព័ន្ធច្រើនជាង។.

ជម្រើសដែលត្រឹមត្រូវអាស្រ័យលើប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលអ្នកចង់បាន ផែនការរយៈពេលវែងរបស់អ្នក និងផាសុកភាពរបស់អ្នកជាមួយនឹងភាពស្មុគស្មាញផ្នែកច្បាប់។.

ការជ្រើសរើសរចនាសម្ព័ន្ធត្រឹមត្រូវចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងការណែនាំត្រឹមត្រូវ

អ្នកទិញបរទេសច្រើនតែផ្តោតលើអចលនទ្រព្យខ្លួនឯងជាមុនសិន ប៉ុន្តែអ្នកទិញដែលមានបទពិសោធន៍ដឹងថារចនាសម្ព័ន្ធនៃភាពជាម្ចាស់គួរតែមកមុនការសម្រេចចិត្តចុងក្រោយណាមួយ។.

វិធីសាស្រ្តនីមួយៗផ្តល់នូវកម្រិតនៃការគ្រប់គ្រង ភាពបត់បែន និងភាពស្មុគស្មាញខុសៗគ្នា។ ជម្រើសដែលត្រឹមត្រូវអាស្រ័យលើគោលដៅរបស់អ្នក ប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលអ្នកកំពុងពិចារណា និងរបៀបដែលអ្នកមានគម្រោងប្រើប្រាស់វារយៈពេលវែង។ ការយល់ដឹងពីជម្រើសទាំងនេះតាំងពីដំបូងជួយជៀសវាងកំហុសឆ្គងដែលចំណាយច្រើននៅពេលក្រោយ និងបង្កើតផ្លូវកាន់តែច្បាស់នៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា។.

Have Questions About Buying Property in Cambodia?

Contact IPS Cambodia’s Siem Reap team to discuss ownership options, available properties, and the buying process for foreign buyers.

📞 Phone: +855 17 843 423
📲 Telegram: t.me/ipssiemreap
📧 Email: inquiry@ips-cambodia.com
🔔 Join our Telegram Channel: 
🪪 Real Estate License No. EV-12-096-01

Watch: Siem Reap Property Ownership Explained

To help foreign buyers better understand Cambodia’s property landscape, IPS Cambodia recently hosted a live discussion covering the legal ownership structures available to foreigners, key considerations when buying property in Siem Reap, and common questions international buyers often ask before purchasing.

The session also explores the differences between villas, condos, land ownership structures, and how buyers can approach property in Cambodia more confidently and safely.